Démarches
Kiinteistö ou asunto-osake
En France on achète « un appartement » ou « une maison ». En Finlande on achète soit un bien-fonds, soit des parts de société. Ce n'est pas le même droit, ni la même taxe, ni le même métier.
Deux objets juridiques, pas deux « types de bien »
Le portail mélange tout dans la même grille. Le droit finlandais, non. Soit vous devenez propriétaire du sol (kiinteistö), soit vous devenez actionnaire d'une société de logement (asunto-osakeyhtiö) qui vous donne le droit d'occuper un logement. Confondre les deux, c'est signer le mauvais acte, payer la mauvaise taxe, et parfois demander le mauvais permis.
Un Français cherche un « appartement » ou une « maison ». L'annonce dira asunto, omakotitalo, mökki, tontti, paritalo, rivitalo. Le critère utile est : y a-t-il un kiinteistötunnus (identifiant cadastral) ? Si oui, c'est du foncier. Si le document parle d'osakekirja, de yhtiöjärjestys et de yhtiölaina, ce sont des parts.
Kiinteistö — le bien-fonds
Maison individuelle (omakotitalo), chalet (mökki), terrain (tontti), parfois une double maison dont vous tenez l'une des parcelles : vous achetez le sol et ce qui est dessus. Après l'acte, un kaupanvahvistaja constate la vente. Puis vous demandez le lainhuuto au Maanmittauslaitos (cadastre), autour de 172 €. La taxe de mutation (varainsiirtovero) est de 3 % du prix.
Vous assumez la fosse, le puits, la rive, les servitudes, le voisin qui passe par votre chemin depuis 1962. C'est ce que nous veillons : rive réelle, au moins 1 500 m², jusqu'à 500 000 €. Un terrain nu de rive est un kiinteistö comme un chalet.
Asunto-osake — les parts
L'appartement finlandais n'est presque jamais une copropriété à la française. Vous achetez des actions. La société possède l'immeuble et le sol. Vous avez un droit d'usage exclusif d'un logement, des charges (hoitovastike), parfois un prêt d'immeuble (yhtiölaina) qui n'est pas dans le « prix » affiché. Taxe de mutation : 1,5 %. Pas de kaupanvahvistaja, pas de lainhuuto sur le logement.
Lisez le rapport d'assemblée, le montant du yhtiölaina restant, le fonds de rénovation. Un appartement « 180 000 € » avec 70 000 € de prêt société coûte 250 000 €. Nous n'en faisons pas la veille : ce n'est pas un mökki de rive.
Tableau mental
Pour trancher en trente secondes :
- Sol + bâti, kiinteistötunnus, mutation 3 %, lainhuuto → kiinteistö
- Actions, yhtiölaina, mutation 1,5 %, pas de cadastre logement → asunto-osake
- Européen : les deux, sauf Åland
- Hors UE : parts souvent libres, bien-fonds souvent soumis à permis
- Liquidité : studio d'Helsinki > mökki à Nurmes
Pourquoi ça change l'offre et la revente
Sur un kiinteistö, l'offre (tarjous) et l'acte parlent de parcelle, de servitudes, de rive. Sur des parts, ils parlent de numéro d'actions et de statuts. Un avocat français qui relit un mökki ne relit pas un studio de Kallio de la même façon.
À la revente : l'appartement d'une ville universitaire se place plus vite. Le chalet de rive se vend à la saison, à un public plus étroit, parfois à un autre Français. Ce n'est ni un défaut ni une qualité — c'est le marché que vous choisissez. Notre catalogue ignore volontairement les parts.
Questions fréquentes
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