Info pratique
Acheter en Finlande depuis la France
Il n'y a pas de notaire à la française, les annonces sont en finnois, et l'État finlandais veut vous voir dans ses fichiers fiscaux avant la signature. Voici le cadre, sans folklore.
Qui peut acheter
Citoyen UE ou EEE. Vous achetez dans les mêmes conditions qu'un Finlandais, pour un chalet, une maison ou un terrain — sauf Åland, où même un Européen peut se voir refuser l'acquisition. Notre sélection n'inclut pas Åland.
Hors UE / EEE. Un appartement en parts de société de logement (asunto-osake) se transmet sans permis. Un bien-fonds (maison + terrain, mökki, tontti) exige en général un permis du ministère de la Défense. Un conjoint UE peut porter l'achat.
Acheter un bien n'ouvre aucun droit de séjour.
Deux natures juridiques
Kiinteistö
Bien-fonds
Maison individuelle, chalet, terrain. Mutation 3 %. Signature devant un kaupanvahvistaja (témoin d'achat public). Puis lainhuuto au cadastre (Maanmittauslaitos), environ 172 €.
Asunto-osake
Parts de copropriété
Appartement, parfois maison de ville. Vous achetez des actions d'une société qui possède l'immeuble. Mutation 1,5 %. Pas de kaupanvahvistaja. Notre catalogue vise surtout le foncier.
Les étapes
- 1. Veille et traduction. Etuovi.com et Oikotie.fi pour le marché classique, Huutokaupat.com pour les enchères, plus les réseaux d'agences (Kiinteistömaailma, OP Koti, Huoneistokeskus). ImmoFinlande filtre et traduit.
- 2. Visite ou inspection. Un kuntotarkastus (inspection technique) est presque toujours plus utile qu'une deuxième photo. Vices cachés : 2 ans en copropriété, 5 ans en bien-fonds — encore faut-il les prouver.
- 3. Offre écrite. En Finlande l'offre engage. Une rétractation coûte l'acompte ou des dommages. Ne signez pas un tarjous you cannot read.
- 4. Enregistrement Vero. Si vous n'avez pas d'identité fiscale finlandaise, il faut s'enregistrer auprès de l'administration fiscale avant la clôture, pour pouvoir déposer la déclaration de mutation et payer. Passeport, courrier, parfois procuration.
- 5. Acte et paiement. Souvent à la banque de l'acheteur. Virement du solde, constat par le kaupanvahvistaja s'il s'agit d'un bien-fonds, puis enregistrement du titre.
Estimer les frais d'achat
Ordre de grandeur, hors travaux et voyage. L'avocat affine selon l'acte.
- Varainsiirtovero (3 %)
- 6 600 €
- Enregistrement lainhuuto
- 172 €
- Kaupanvahvistaja
- 120 €
- Avocat (fourchette médiane)
- 2 200 €
- Total à décaisser
- 229 092 €
Dont 9 092 € de frais autour du prix. Hors inspection, voyage, forage, conversion de chauffage.
Ce que la Finlande n'offre pas aux Français
Le prêt ASP (premier logement) et la caution d'État s'adressent à des résidents qui remplissent des conditions locales. Un non-résident français n'y a en pratique pas accès. Les banques finlandaises prêtent rarement sans revenus locaux. Le financement se monte donc en France (crédit hypothécaire, nantissement, cash) — votre avocat et votre banquier français, pas un courtier d'Helsinki trouvé sur Google.
Enchères (huutokauppa)
Huutokaupat.com et quelques commissaires vendent des maisons et des mökki issus de successions, de saisies ou de liquidations. Mise à prix souvent basse, vente « en l'état », délai de paiement court, caution, parfois un droit de préemption. C'est là que le finnois fait le plus de dégâts : le cahier des charges (myyntiesite) n'est pas un détail. Nous ne recommandons pas d'enchérir sans plafond écrit et sans lecture du dossier.
Côté France
Résident fiscal français : le bien entre dans l'IFI au-delà du seuil. Les loyers finlandais sont imposés en Finlande (revenu du capital, 30/34 % selon le barème) et déclarés en France, avec crédit d'impôt selon la convention. La plus-value suit le même schéma.
SCI, démembrement, achat à deux : ce n'est pas interdit, c'est souvent mal calé avec le cadastre finlandais. À décider avant l'offre, pas le jour de l'acte.
Pièges fréquents
Un avocat pour l'acte, pas pour la brochure
Procuration, Vero, relecture du kaupanvahvistus, fiscalité France.