Fiscalité pour non-résidents français

Vous êtes en général résident fiscal français et propriétaire d'un bien-fonds finlandais. Vero (l'administration finlandaise) voit le kiinteistö, les loyers, la plus-value. Bercy voit votre patrimoine mondial, vos revenus mondiaux, l'IFI. La convention franco-finlandaise attribue l'impôt immobilier à la Finlande et donne un crédit en France. Oublier une des deux déclarations, c'est le contentieux, pas l'optimisation.

Nous ne remplaçons pas un avocat fiscaliste. Les barèmes bougent. Les ordres de grandeur ci-dessous cadrent un budget 2026, ils ne signent pas votre 2047.

Varainsiirtovero : 3 % du prix pour un kiinteistö. 1,5 % pour des parts de copropriété, que nous veillons très peu. Un mökki à 180 000 €, c'est 5 400 € de mutation, pas « inclus dans les frais d'agence ». L'agence est souvent payée par le vendeur. Le lainhuuto (titre au cadastre) coûte autour de 172 €. Le kaupanvahvistaja, quelques centaines d'euros.

Sans identité fiscale finlandaise, pas de dépôt correct de la déclaration de mutation. L'enregistrement Vero se fait avant la clôture, passeport et souvent procuration. Acheter n'ouvre aucun droit de séjour : c'est un numéro pour payer, pas un visa.

La commune lève un impôt foncier (kiinteistövero), un pourcentage de la valeur fiscale — pas du prix d'achat. Ça reste modeste par rapport à la taxe foncière française sur une maison de ville, mais ce n'est pas zéro. L'avis arrive en Finlande ; il faut un mandat ou une adresse qui lit le finnois.

Si vous louez (saison ou année) : impôt finlandais sur le revenu du capital. Barème usuel : 30 % jusqu'à 30 000 € de revenu du capital, 34 % au-delà. Les charges déductibles se discutent avec Vero, pas avec un forum. En France, les mêmes loyers se déclarent ; le crédit d'impôt absorbe l'impôt finlandais dans le cadre de la convention.

À la revente, la Finlande impose le gain. La France aussi, avec crédit. Le délai de détention, les travaux, la monnaie : à caler avant de vendre, pas le jour de l'acte. Un mökki acheté cash en 2026 et revendu en 2028 n'est pas « trop petit pour le fisc ».

Résident fiscal français : le bien finlandais entre dans l'IFI au-delà du seuil légal. Pas d'abattement « résidence secondaire étrangère » magique. SCI, démembrement, achat à deux, société finlandaise : possible, souvent mal calé avec le cadastre (lainhuuto au nom de qui ?). À décider avant le tarjous. Une SCI mal écrite coûte plus que l'économie d'IFI rêvée.

Mutation 3 %, titre, ordre de grandeur des frais d'acte. Pas l'IFI, pas le 30/34 %, pas votre TMI. Pour le détail des frais d'entrée, voir aussi la page frais et impôts. Pour le prêt, la Finlande ne finance presque jamais un non-résident.